자녀 집 사줄 때 "저가양도"가 증여보다 유리하다는 게 사실인가요?
"자식한테 그냥 증여하면 세금이 너무 많이 나올 것 같은데, 시세보다 조금 싸게 팔면 어떨까요?" 자녀의 내 집 마련을 도와주고 싶은 부모님들이 정말 많이 물어보시는 질문이에요. 증여세보다 저가양도가 유리하다는 이야기를 어디선가 들으셨을 텐데, 실제로는 세목마다 기준이 달라서 생각보다 계산이 복잡합니다.
오늘은 저가양도가 정말 증여보다 유리한지, 증여세·양도세·취득세 세 가지 기준을 하나씩 짚어드릴게요.
저가양도, 무조건 증여세를 피할 수 있는 건 아닙니다
「상속세 및 증여세법」 제35조와 시행령 제26조에 따르면 특수관계자 간 거래에서 시가보다 낮은 대가로 재산을 이전하면, 시가와 대가의 차액이 "시가의 30%"와 "3억 원" 중 적은 금액(기준금액) 이상일 때 그 차액에서 기준금액을 뺀 금액이 증여재산가액이 됩니다.
예를 들어볼게요. 시가 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 7억 원에 양도하면 차액은 3억 원이고, 기준금액(시가의 30%인 3억 원)과 같아서 증여재산가액이 발생하지 않는 범위입니다. 만약 6억 5천만 원에 양도해서 차액이 3억 5천만 원이 됐다면, 기준금액(3억 원)을 뺀 5천만 원이 증여재산가액이 됩니다.
양도인에게도 세금 문제가 생길 수 있습니다
여기서 끝이 아닙니다. 부모(양도인) 입장에서도 「소득세법」 제101조·시행령 제167조의 부당행위계산부인 규정이 적용될 수 있어요. 다만 저가양도라고 해서 무조건 시가로 재계산되는 건 아니고, "조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"에 한해 적용되는데, 그 구체적 기준이 증여세와는 다릅니다 — 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우로 한정돼 있어요. 증여세 기준(30% 또는 3억 원)보다 훨씬 깐깐한 셈이라, "증여세는 안 걸렸는데 양도세는 시가로 재계산되는" 상황이 생길 수 있습니다.
2026년 7월 1일부터는 취득세 기준도 더 촘촘해졌습니다
취득세도 별도로 봐야 합니다. 「지방세법」 제10조의3제2항과 시행령 제18조의2에 따르면, 특수관계인 간 거래로 취득세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 — 구체적으로 시가인정액과 실제 취득가격의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 5% 이상인 경우 — 시가인정액을 취득세 과세표준으로 삼을 수 있습니다. 이 수치 기준을 담은 시행령 개정이 2026년 7월 1일부터 시행되고 있어요.
여기서 눈여겨보실 부분이 있습니다. 증여세 기준(30%/3억 원)과 취득세 기준(5%/3억 원)이 서로 다르다는 점이에요. 앞서 예로 든 9억 5천만 원에 양도하는 경우를 볼게요. 시가 10억 원 기준 차액은 5천만 원으로, 증여세 기준(3억 원)에는 한참 못 미쳐 증여세 문제는 없습니다. 그런데 이 5천만 원이 시가의 정확히 5%에 해당해서, 취득세 부당행위계산 기준에는 걸릴 수 있어요. 즉 증여세는 괜찮은데 취득세는 시가인정액(10억 원) 기준으로 다시 계산될 수 있다는 뜻입니다.
자녀(매수인) 쪽에서도 짚어볼 게 있습니다
지금까지는 부모(양도인) 입장을 중심으로 보았는데, 자녀(매수인) 쪽에서도 확인할 게 있어요. 주택을 매수할 때는 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)이면 금액과 상관없이, 비규제지역이라도 실거래가 6억 원 이상이면 "주택자금조달계획서"를 제출해야 합니다(규제지역 지정 현황은 수시로 바뀌니 거래 시점에 다시 확인하셔야 해요).
이 계획서에는 자금 출처를 적어야 하는데, 부모에게 시세보다 싸게 사면서 부족한 자금을 어떻게 마련했는지(자기자금·차입금 등)까지 밝혀야 해서, 국세청이 이 자료를 기존 소득·재산 자료와 대조해보다가 자녀의 자금출처조사로 이어질 수도 있습니다. 즐 부모 쪽 세금(증여세·양도세·취득세)만 계산이 끝나는 게 아니라, 자녀 쪽의 자금출처 소명까지 함께 준비되어야 거래가 깔끔하게 마무리됩니다.
정리하면 저가양도를 선택했을 때 세목별로 서로 다른 "허용 범위"를 따져봐야 합니다.
- 증여세: 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상이면 초과분에 과세
- 양도소득세: 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 부당행위계산부인으로 시가 기준 재계산 가능
- 취득세(2026.7.1~): 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 5% 이상이면 시가인정액 기준으로 과세
증여세만 놓고 보면 저가양도가 유리해 보일 수 있지만, 양도세·취득세까지 합산하면 오히려 부담이 커지는 경우도 있을 수 있습니다.
결론
저가양도를 고려하고 계시다면, 먼저 해당 부동산의 세법상 시가가 얼마인지부터 확인하시는 게 중요합니다. 상속세및증여세법과 지방세법은 시가 평가방법(매매사례가액·유사매매사례가액·감정가액 등)과 평가기간 규정이 각각 따로 있어서, 어떤 자료가 적용되는지 먼저 확인한 뒤 필요하면 감정평가 같은 객관적 자료를 준비하시는 걸 권해드립니다. 그리고 증여세만 비교하지 마시고, 양도소득세와 취득세까지 포함한 전체 세부담을 시뮬레이션해보신 뒤 결정하시길 권해드립니다.
다만 자산 종류(아파트, 상가, 비상장주식 등)와 보유 기간, 시가 산정 방식에 따라 유불리가 달라질 수 있어서, 일반적인 기준만으로 단정하기는 어려운 부분이 있습니다.
마무리하며
자녀에게 부동산을 넘겨줄 계획이 있으시다면, 증여와 저가양도 중 어느 쪽이 실제로 유리한지는 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 저희 사무소에서 증여세·양도세·취득세를 함께 계산해서 비교해드릴 수 있으니, 편하실 때 상담 요청해주세요.